کمک به موجر و مستأجر در تورنتو، برای هر دو طرف، به انگلیسی یا فارسی
بازار اجارهی تورنتو بهطور مداوم اختلافاتی میان موجران و مستأجران پدید میآورد: اجارهای که پرداخت نشده، تعمیراتی که انجام نگرفته، اعلامیهای که بدون هشدار قبلی رسیده، یا اجارهنامهای که بهسادگی برای یکی از طرفین جواب نمیدهد. در دفتر حقوقی گامبریانی، از موجران و مستأجران در نورث یورک، تورنتو، و سراسر منطقهی بزرگ تورنتو نمایندگی میکنیم، و این کار را به انگلیسی یا فارسی انجام میدهیم، به هر زبانی که جزئیات را برایتان قابلپیگیریتر میکند و امکان تصمیمگیری با اطمینان را فراهم میسازد.
حقوق موجر و مستأجر در انتاریو حوزهای تخصصی و مستقل است که تحت یک قانون ویژه و یک نهاد داوری اختصاصی، و نه دادگاههای معمولی، اداره میشود، و بر اساس فرمها، مهلتهای اعلام، و رویههای خاص خود پیش میرود. چه مستأجری باشید که بهتازگی اعلامیهای دریافت کرده که معنای آن را نمیفهمید، و چه موجری که تلاش میکند راه درست برخورد با اجارهنامهای را که از مسیر خارج شده بیابد، درست انجام دادن فرآیند از همان ابتدا در این حوزه بیش از بسیاری از زمینههای دیگر حقوقی اهمیت دارد، زیرا یک اشتباه فنی از سوی هر یک از طرفین میتواند بر نتیجه تأثیر بگذارد.
این راهنما به بررسی این میپردازد که اجارههای مسکونی در انتاریو چگونه کار میکنند: قانون و نهاد داوریای که بر آنها حاکم است، مسائلی که بیشترین بار برای مستأجران و موجران پیش میآید، فرآیند تخلیه واقعاً چگونه پیش میرود، قواعد مربوط به ودیعه و افزایش اجاره، و در صورت رسیدن پرونده به جلسهی رسیدگی چه باید انتظار داشت. هیچکدام از اینها جایگزین مشاوره دربارهی موقعیت خاص شما نیست، اما باید تصویری روشنتر از جایگاه شما در اختیارتان بگذارد، در هر طرف اجارهنامه که باشید.
چارچوب قانونی: قانون اجارههای مسکونی و هیئت موجر و مستأجر
بیشتر اجارههای مسکونی خصوصی در انتاریو تحت قانون اجارههای مسکونی مصوب ۲۰۰۶، که معمولاً به آن RTA گفته میشود، اداره میشوند. این قانون حقوق و مسئولیتهای موجران و مستأجران را تعیین میکند، و بهطور کلی بر هر شرطی در قرارداد اجاره که تلاش کند به مستأجر حقوق کمتری بدهد، یا به موجر اختیار بیشتری از آنچه قانون اجازه میدهد بدهد، اولویت دارد. از سال ۲۰۱۸، بیشتر موجران مسکونی خصوصی همچنین ملزم شدهاند برای اجارهنامههای جدید از فرم استاندارد اجباری استان استفاده کنند، که برای آسانتر کردن یافتن و درک شرایط پایه طراحی شده است.
هیئت موجر و مستأجر
اختلافات تحت این قانون معمولاً در دادگاههای معمولی حل نمیشوند. در عوض، به هیئت موجر و مستأجر، یا LTB، ارجاع میشوند؛ نهادی داوری که بخشی از Tribunals Ontario است. این هیئت به درخواستهای هر دو گروه مستأجران و موجران رسیدگی میکند، از جمله مسائلی مانند نگهداری، ورود غیرقانونی، بدهی اجاره، و تخلیه، و فرمها، جدولهای زمانی، و رویههای رسیدگی خاص خود را دارد که در جنبههای مهمی با دادرسی دادگاه تفاوت دارد. فهمیدن اینکه کدام فرم LTB برای یک مشکل مشخص کاربرد دارد، و چه مهلتهایی بر آن اعمال میشود، اغلب نخستین پرسش عملی در هر اختلاف اجارهای است.
آنچه خارج از شمول این قانون است
همهی توافقات اجاره تحت شمول این قانون نیستند. این قانون عموماً بر اجارههای کاملاً تجاری اعمال نمیشود، که در عوض تحت قانون اجارههای تجاری اداره میشوند، و شامل معافیتهای خاصی برای برخی دیگر از ترتیبات زندگی است، مانند برخی اقامتگاههایی که مستأجر حمام یا آشپزخانه را با مالک به اشتراک میگذارد، برخی مسکنهای غیرانتفاعی و تعاونی، و برخی دستههای دیگر که در قانون و مقررات آن مشخص شدهاند. اینکه یک اجارهی خاص مشمول این قانون است یا نه، و تا چه اندازه، میتواند به جزئیاتی بستگی داشته باشد که همیشه از خود قرارداد اجاره روشن نیست، که یکی از نخستین مواردی است که ارزش دارد هنگام بروز اختلاف بررسی شود.
از آنجا که این قانون و رویههای هیئت مخصوص اجارههای مسکونی است، و از آنجا که مهلتهای این قانون معمولاً کوتاه و بهشدت اعمال میشوند، هم موجران و هم مستأجران معمولاً بهتر است از همان ابتدا این چارچوب را بشناسند، بهجای آنکه تنها زمانی به آن مراجعه کنند که اختلاف از پیش تشدید شده باشد.
مسائل رایج مستأجران
مستأجران طیف گستردهای از دغدغهها را نزد ما مطرح میکنند، اما بیشتر آنها در چند دستهی تکرارشونده جای میگیرند.
تعمیرات و نگهداری
موجران وظیفهای مستمر دارند که واحد اجارهای و مجتمع مسکونی را در وضعیت خوب تعمیر نگه دارند، و استانداردهای بهداشتی، ایمنی، مسکن، و نگهداری را رعایت کنند، حتی اگر مستأجر پیش از نقلمکان از یک مشکل آگاه بوده باشد. در مواردی که موجر حاضر به رسیدگی به یک مشکل نگهداری نیست، مستأجر میتواند آن را با دفتر استانداردهای ملکی شهرداری در میان بگذارد، یا با یک درخواست نگهداری به هیئت مراجعه کند تا دستوری برای تعمیرات، و در برخی موارد کاهش اجاره متناسب با کاهش ارزش واحد در طول مدتی که مشکل حلنشده باقی مانده، صادر شود.
افزایشهای غیرقانونی یا نادرست اجاره
افزایش اجاره تنها زمانی معتبر است که از قواعد این قانون پیروی کند: اعلامیهی کتبی مناسب، حداقل مهلت اعلام صحیح، حداکثر یک افزایش در بازهی ۱۲ ماهه، و مبلغی که از دستورالعمل قابلاعمال فراتر نرود، مگر آنکه موجر تأییدیهی هیئت برای افزایش فراتر از دستورالعمل داشته باشد یا واحد از دستورالعمل معاف باشد. مستأجری که افزایش اجارهای دریافت میکند که این قواعد را رعایت نکرده الزامی به پرداخت آن ندارد، و راههایی برای اعتراض به افزایشی که بهدرستی اعمال نشده وجود دارد.
حریم خصوصی و ورود به واحد
مستأجران حق دارند از حریم خصوصی معقول در واحد اجارهای خود برخوردار باشند. موجر عموماً باید پیش از ورود برای بازرسی، انجام تعمیرات، یا نشان دادن واحد به مستأجران یا خریداران احتمالی، اعلامیهی کتبی مناسب ارائه دهد، و ورود بدون آن اعلامیه، خارج از یک وضعیت اضطراری واقعی، میتواند نادرست باشد. در مواردی که ورود به واحد مکرر، بدون اطلاع قبلی، یا بهعنوان نوعی فشار به کار رود، میتواند مصداق آزار یا مداخله در برخورداری معقول از واحد باشد، که مستأجر میتواند آن را نزد هیئت مطرح کند.
ودیعهها
- انتاریو تنها ودیعهی اجارهی ماه آخر را مجاز میداند که به آخرین ماه اجارهنامه اختصاص مییابد، نه ودیعهی جداگانهی خسارت یا تضمین.
- این ودیعه عموماً نمیتواند از اجارهی یک ماه، یا یک دورهی اجاره در صورتی که اجاره بیش از یکبار در ماه دریافت شود، بیشتر باشد.
- هر سال باید سود به این ودیعه تعلق گیرد، عموماً به همان نرخ دستورالعمل سالانهی افزایش اجاره.
- اختلاف بر سر نحوهی اعمال ودیعه، یا اینکه آیا سود آن پرداخت شده یا نه، از منابع رایج اختلاف هنگام تخلیهی واحد است.
مسائل رایج موجران
موجران نیز مجموعهی خاص خود از مشکلات تکرارشونده را دارند، و قواعد انتاریو موجر را ملزم میکند برای هر یک از آنها فرآیندی مشخص را دنبال کند، بهجای اقدام یکجانبه.
عدم پرداخت اجاره
بدهی اجاره یکی از رایجترین دلایلی است که موجران نزد ما میآیند. در مواردی که اجاره پرداخت نشده، موجر میتواند اعلامیهی N4 را ابلاغ کند، که عموماً مهلتی مشخص به مستأجر میدهد تا بدهی خود را بپردازد یا واحد را تخلیه کند. اگر مستأجر هیچکدام را انجام ندهد، موجر میتواند با استفاده از فرم طراحیشده برای درخواستهای عدم پرداخت، از هیئت درخواست صدور دستور کند، و اگر بدهی در زمان جلسهی رسیدگی همچنان باقی باشد، هیئت میتواند دستور پرداخت، تخلیه، یا هر دو را صادر کند.
خسارت فراتر از فرسودگی عادی
مستأجران مسئول خسارت غیرمتعارفی هستند که خود یا مهمانانشان به واحد اجارهای وارد کرده باشند، فراتر از آنچه فرسودگی عادی محسوب میشود. موجری که چنین زیانی را متحمل شده میتواند برای دریافت غرامت، و بسته به شرایط، برای دستوری مبنی بر پایان اجارهنامه، به هیئت مراجعه کند. مستندسازی وضعیت واحد در زمان ورود و خروج مستأجر، و نگهداری سوابق هرگونه خسارت و هزینهی تعمیر، در صورت نیاز به طرح موضوع نزد هیئت، تفاوت قابلتوجهی ایجاد میکند.
مشکلات مداوم و اجارههای پرمسئله
برخی اجارهنامهها شامل مسائل تکرارشوندهاند، نه یک رویداد واحد: اجارهای که همواره با تأخیر پرداخت میشود حتی اگر در نهایت پرداخت شود، مداخلهی مداوم در برخورداری معقول سایر مستأجران از ساختمان، یا رفتاری که مصداق یک عمل غیرقانونی در ملک است. بسته به ماهیت مشکل، اعلامیههای متفاوتی کاربرد دارد، و برخی از آنها به مستأجر فرصتی میدهند تا مشکل را ظرف مدتی مشخص پیش از آنکه موجر بتواند اقدام بیشتری کند، رفع کند. موجری که با یک اجارهی دشوار سروکار دارد معمولاً بهتر است اعلامیهی درست را شناسایی کند و فرآیند را دقیقاً دنبال کند، زیرا یک اعلامیهی ناقص میتواند کل موضوع را به نقطهی آغاز بازگرداند.
رعایت قواعد در حین حلنشدن یک مشکل
حتی زمانی که موجر آشکارا دلیل موجهی برای نگرانی دارد، این قانون همچنان موجر را ملزم میکند واحد را نگهداری کند، حریم خصوصی مستأجر را رعایت کند، و در سراسر فرآیند، اعلامیه و درخواست را بهدرستی دنبال کند. کوتاهی در این موارد، حتی در برخورد با مستأجری دشوار، میتواند یک درخواست در غیر این صورت مشروع را نزد هیئت تضعیف کند.
روند تخلیه
تخلیه در انتاریو چیزی نیست که موجر بتواند رأساً انجام دهد. این یک فرآیند چندمرحلهای است که از طریق هیئت پیش میرود، و اعلامیهی لازم به دلیل پایان دادن به اجارهنامه بستگی دارد.
اعلامیههای آغاز فرآیند
- N4 — برای عدم پرداخت اجاره استفاده میشود و عموماً مهلتی مشخص برای پرداخت بدهی یا تخلیه توسط مستأجر تعیین میکند.
- N12 — در مواردی استفاده میشود که موجر، خریدار، یا یکی از اعضای مشخص خانواده واقعاً قصد نقلمکان به واحد را دارد، و مستلزم حداقل ۶۰ روز اعلامیه و پرداخت غرامت به مستأجر است.
- N5 — برای خسارت، مداخله در برخورداری معقول دیگران، یا ازدحام بیشازحد استفاده میشود، که در برخی شرایط به مستأجر فرصتی میدهد تا مشکل را رفع کند تا اعلامیه باطل شود.
- N6 و N7 — برای اعمال غیرقانونی یا رفتاری که بهطور جدی ایمنی دیگران در ساختمان را به خطر میاندازد استفاده میشود.
- N8 — در پایان دورهی اجارهنامه و به دلایلی مانند تأخیر مکرر در پرداخت اجاره استفاده میشود.
درخواست و جلسهی رسیدگی
ابلاغ یک اعلامیه بهخودیخود اجارهنامه را پایان نمیدهد. اگر مشکل ظرف مهلت اعلامیه حل نشود، موجر باید درخواستی نزد هیئت ثبت کند و پرونده برای یک جلسهی رسیدگی زمانبندی میشود، که در آن هم موجر و هم مستأجر میتوانند شواهد خود را ارائه دهند و به موضع طرف مقابل پاسخ دهند. تخلیه تنها پس از صدور دستور از سوی هیئت میتواند واقعاً انجام شود.
تخلیهی خودسرانه غیرقانونی است
در انتاریو غیرقانونی است که موجر بدون طی این فرآیند مستأجری را تخلیه کند، مهم نیست دلایل موجر تا چه حد قوی به نظر برسد. تغییر قفلها، برداشتن وسایل مستأجر، قطع خدمات شهری، یا هر شکل دیگری از مجبور کردن مستأجر به ترک واحد بدون دستور هیئت و اجرای درست آن ممنوع است، و میتواند خود موجر را در معرض یک دعوا قرار دهد. اگر مستأجر پس از صدور یک دستور تخلیهی معتبر همچنان ترک نکند، اجرای آن از طریق دفتر اجرای احکام دادگاه انجام میشود، نه مستقیماً توسط موجر.
قواعد اجاره، ودیعهی اجاره، و افزایشهای طبق دستورالعمل
مسائل مالی در مرکز بسیاری از اختلافات موجر و مستأجر قرار دارند، و این قانون قواعدی نسبتاً مشخص برای ودیعه و افزایش اجاره تعیین میکند.
ودیعهی اجاره
تنها ودیعهای که موجر میتواند تحت این قانون دریافت کند ودیعهی اجارهی ماه آخر است، که به آخرین دورهی اجارهنامه اختصاص مییابد، نه اینکه در برابر خسارت نگه داشته شود. این مبلغ نمیتواند از اجارهی یک ماه، یا یک دورهی اجاره در مواردی که اجاره بیشتر دریافت میشود، بیشتر باشد، و موجر باید هر سال به مستأجر سود این ودیعه را بپردازد، که عموماً بر اساس نرخ تعیینشده برای دستورالعمل سالانهی افزایش اجاره محاسبه میشود. موجری که بیش از ودیعهی مجاز دریافت میکند، یا در اعمال آن یا پرداخت صحیح سود کوتاهی میکند، میتواند با دستوری از هیئت برای بازپرداخت مواجه شود.
دستورالعمل سالانهی افزایش اجاره
هر سال، دولت انتاریو دستورالعملی برای افزایش اجاره تعیین میکند، که عموماً به نرخ تورم پیوند دارد، و برای بیشتر اجارهنامهها سقفی برای میزان افزایش اجاره در یک نوبت برای مستأجران فعلی تعیین میکند. موجری که بر مبنای این دستورالعمل عمل میکند میتواند هر ۱۲ ماه یکبار، با حداقل ۹۰ روز اعلامیهی کتبی و با استفاده از فرم مناسب، اجاره را افزایش دهد، به شرط آنکه افزایش پیشین، در صورت وجود، نیز حداقل ۱۲ ماه پیش از آن بوده باشد.
معافیتها و افزایشهای فراتر از دستورالعمل
همهی واحدها مشمول سقف دستورالعمل نیستند. واحدهایی که برای نخستین بار برای مقاصد مسکونی در تاریخی مشخصشده در قانون یا پس از آن مورد استفاده قرار گرفتهاند عموماً از این دستورالعمل معافاند، به این معنا که اجارهی یک اجارهنامهی جدید در چنین واحدی میتواند با توافق طرفین تعیین شود. جدای از این، موجری که هزینههای سرمایهای قابلتوجهی متحمل شده، یا با افزایش مالیات شهرداری یا هزینهی خدمات شهری مواجه شده، میتواند برای افزایشی فراتر از دستورالعمل به هیئت درخواست دهد، که در صورت تأیید، امکان افزایشی بزرگتر از آنچه دستورالعمل استاندارد اجازه میدهد را فراهم میکند.
درست بودن اعداد و محاسبات
از آنجا که این قواعد هم بر آنچه موجر میتواند قانوناً دریافت کند و هم بر آنچه مستأجر واقعاً ملزم به پرداخت آن است تأثیر میگذارد، اختلاف بر سر ودیعه و افزایش اجاره رایج است، و اغلب به این بستگی دارد که آیا اعلامیه، فرم، و محاسبهی درست به کار رفته یا نه، نه به اختلاف بر سر واقعیتهای زیربنایی.
فرآیند هیئت و نحوهی برگزاری جلسهی رسیدگی
چه درخواست از سوی موجر مطرح شود و چه از سوی مستأجر، پروندههای هیئت معمولاً مسیری تقریباً مشابه را دنبال میکنند، هرچند فرم مشخص و جدول زمانی به نوع مسئله بستگی دارد.
انتخاب درخواست درست
هیئت بسته به اینکه چه کسی و به چه دلیل درخواست میدهد از فرمهای متفاوتی استفاده میکند: درخواستهای مستأجران، که عموماً با حرف T آغاز میشوند، مسائلی مانند نگهداری، ورود غیرقانونی، و دریافتهای نادرست را پوشش میدهند، در حالی که درخواستهای موجران، که عموماً با حرف L آغاز میشوند، مسائلی مانند بدهی، تخلیه، و غرامت خسارت را در بر میگیرند. استفاده از فرم درست، و بیان روشن واقعیتهای مرتبط، بر کارآمدی پیشرفت پرونده تأثیر میگذارد.
ثبت درخواست و زمانبندی
پس از ثبت درخواست همراه با هزینهی مربوطه، هیئت جلسهای زمانبندی میکند و تاریخ آن را به هر دو طرف اطلاع میدهد. بسته به ماهیت پرونده و منطقه، جلسهی رسیدگی ممکن است حضوری، از طریق ویدئوکنفرانس، یا برای برخی انواع درخواستها بهصورت کتبی برگزار شود، و برخی جلسات پیش از برگزاری با فرصتی برای تلاش طرفین برای میانجیگری با یک میانجی هیئت همراهاند.
جلسهی رسیدگی
در جلسهی رسیدگی، هر دو طرف فرصت دارند شواهدی مانند مدارک، عکسها، و شهادت شاهدان را ارائه دهند و به آنچه طرف مقابل گفته پاسخ دهند. یک داور شواهد را در برابر الزامات این قانون بررسی میکند و تصمیمی صادر میکند که در قالب یک دستور کتبی بیان میشود.
پس از صدور دستور
یک دستور هیئت میتواند، در شرایط محدود، توسط خود هیئت بازبینی شود یا نزد دادگاه بخش تجدیدنظر خواسته شود، عموماً تنها بر سر یک پرسش حقوقی. در مواردی که یک دستور مستأجر را ملزم به ترک واحد میکند و او بهطور داوطلبانه این کار را انجام ندهد، موجر باید اجرای آن را از طریق دفتر اجرای احکام دادگاه ترتیب دهد؛ موجر نمیتواند حتی با در دست داشتن یک دستور معتبر، قانوناً خودش تخلیه را انجام دهد.
روش دفتر حقوقی گامبریانی در پروندههای موجر و مستأجر
اختلافات موجر و مستأجر معمولاً بهمحض ابلاغ یک اعلامیه یا ثبت یک درخواست بهسرعت پیش میروند، و مهلتهای مربوطه فضای کمی برای تأخیر باقی میگذارند. در دفتر حقوقی گامبریانی، نقطهی شروع ما در هر پروندهی اجارهای، چه از سوی یک موجر و چه یک مستأجر عمل کنیم، این است که دقیقاً بفهمیم از نظر رویهای اوضاع در چه وضعیتی است: چه اعلامیهای داده شده، چه مهلتهایی اعمال میشود، و از آن نقطه گزینههای واقعبینانه چه هستند.
نمایندگی موجران و مستأجران به یک اندازه
ما در هر دو سوی رابطهی موجر و مستأجر فعالیت میکنیم، که به ما درکی عملی از نحوهی احتمالی برخورد طرف مقابل با یک موضوع خاص میدهد. برای موجران، این یعنی کمک به شما برای استفاده از اعلامیهها و درخواستهای درست تا یک نگرانی مشروع با یک اشتباه فنی قابلاجتناب از مسیر خارج نشود. برای مستأجران، این یعنی کمک به شما برای فهمیدن اینکه یک اعلامیه واقعاً چه چیزی را الزامی میکند، در پاسخ به آن چه حقوقی دارید، و در صورت رسیدن پرونده به جلسهی رسیدگی چه باید انتظار داشته باشید.
نمایندگی دوزبانه، به انگلیسی یا فارسی
دفتر حقوقی گامبریانی به موکلان خود در سراسر نورث یورک، تورنتو، و منطقهی بزرگ تورنتو، به هر دو زبان انگلیسی و فارسی خدمات ارائه میدهد. برای موجران و مستأجران فارسیزبان، این یعنی توانایی بررسی اعلامیهها، قراردادهای اجاره، و مدارک هیئت، و گفتوگو دربارهی موقعیت خود و گزینههای در دسترس، به زبانی که در آن راحتتر هستید، بدون آنکه جزئیات مهم در ترجمه از دست بروند.
هر اختلاف اجارهای به واقعیتهای خاص خودش، اعلامیههای دادهشده، و نحوهی پاسخ طرف مقابل بستگی دارد، که هیچکدام از پیش با قطعیت قابلپیشبینی نیست. آنچه ما میتوانیم ارائه دهیم رویکردی روشن و عملی نسبت به موقعیت خاص شماست، و ارتباطی صریح دربارهی جایگاه پرونده در هر مرحله، به هر زبانی که برایتان بهتر است.